[나혼자] 임대차 내용증명 작성 방법 – 변호사처럼 내용증명 보내기

금융위기 데자뷔처럼 ‘전세사기’, ‘깡통전세’, ‘하우스푸어’ 같은 말들이 언급되고 있습니다. 10년 동안 세상이 많이 변한 줄 알았는데 아니었나 봅니다.

임대차계약 종료 분쟁의 첫 걸음인 ‘내용증명’ 발송 방법을 알아봅니다.

들어가기 앞서 – 내용증명이란

법적인 분쟁에 휘말려 보면 “제대로” 알지 못하는 것이 얼마나 위험한가 느낍니다. 내용증명을 보내야 할 필요성을 느꼈다면, 내용증명의 의미부터 정확하게 이해해야 합니다.

여기서는 내용증명의 의미를 간단하게 알아봅니다. 자세한 내용은 ‘[쉽다! 법률용어] 확정일자와 내용증명‘을 확인하세요.

(1) 내용증명의 법적인 의미 – 법률적인 의사표시 + 국가가 발신, 수신, 내용 증명

내용증명은 ‘법률적인 의사표시’를 하는 방법이고, 국가기관인 ‘우체국이 발송일과 수신일, 우편물의 내용’까지 관리해주는 등기우편입니다.

여기서 두 번째 기능이 중요합니다. 내용증명은 법률적인 의사표시를 “언제 했다”고 국가기관이 인증해주기 때문에, 소송에서도 강력한 증거가 됩니다.

(2) 내용증명의 한계 – 잘못 쓰면 법률적 효력 없어

그런데 우체국이 증명해주는 것은 “누가 누구에게 어떤 우편물을 발송해서 언제 배달됐다”는 사실 뿐입니다. 내용증명 자체가 어떤 법률적인 효력을 발생시키는 것은 아닙니다.

법률적이 효력은 어떤 내용을 적어서 보내느냐에 달렸습니다.

임대차계약 해지를 위한 내용증명 작성

본론으로 넘어가서, 임대차계약을 해지하기 위해 내용증명을 작성해 봅니다.

법률적인 의사표시는 ‘주체’, ‘대상’, ‘행위의 목적, 내용, 요건’ 등 핵심을 정확하게 하고, 불필요한 내용은 굳이 포함하지 않는 편이 좋습니다.

(1) 임대차계약의 내용

먼저 ‘어떤 임대차계약’을 대상으로 하는지 적어야 합니다. 보통 아래와 같이 ‘누가’, ‘언제’, ‘누구와’, ‘어떤 부동산을’, ‘언제부터 언제까지’, ‘어떤 조건으로’ 임대차하기로 계약했는가 적습니다.

(예시 – 계약의 주요 내용) 1. 김철수는 / 2019년 12월 27일 / 이영희와 사이에 / 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 / 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, / 보증금 2억원으로 정하여 / 임대차계약을 체결하였습니다.

이름만으로는 당사자 특정이 어려울 수 있으므로 주민등록번호, 휴대전화번호 등 개인을 특정할 수 있는 정보를 함께 적어줍니다.

(예시 – 주민등록번호 추가) 1. 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 이영희(900401-2020202)와 사이에 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

그런데 임대인과 임차인이 구분되지 않으므로 표시해줍니다. 임대인 또는 임차인이라고 직접 표시해도 되고, 부동산의 소유자가 누구인지 표시하는 방법도 있습니다.

(예시 – 임대인 및 임차인 표시) 1. 임대인 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 임차인 이영희(900401-2020202)와 사이에 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

(예시 – 부동산 소유자 표시) 1. 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 이영희(900401-2020202)와 사이에 김철수 소유의 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

여기에 더해서 ‘보증금은 언제 지급했고’, ‘대상 부동산은 언제 넘겨받았는지’까지 적으면 임대차계약이 정상적으로 이행되었음을 표현해도 좋습니다.¹

(예시 – 계약 이행 사실 추가) 1. 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 이영희(900401-2020202)와 사이에 김철수 소유의 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 이영희는 2021년 1월 1일 김철수에게 보증금 2억원을 지급하고 같은날 위 부동산을 인도받았습니다.

(2) 임대차계약을 해지하게 된 이유

다음으로 임대차계약을 해지하게 된 이유를 적어야 합니다. 해지의 원인이 무엇인지 정확하게 표시해야합니다. 대표적인 해지사유는 (1) 계약기간 만료, (2) 묵시적 갱신된 경우 3개월 전 해지통지가 있습니다.

① 계약기간 종료시 갱신거절 통지

기간을 정한 계약은 약정한 기간이 만료된 때에 당연히 종료되는 것이지만, 주택에 관한 임대차계약은 임대인 또는 임차인이 별도로 ‘갱신하지 않겠다’고 의사표시를 하지 않으면 자동으로 갱신됩니다. 갱신 거절의 의사표시는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 하여야 하고, 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 하여야 합니다.^{(주택임대차보호법 제6조 제1항 참조)}

따라서 임차인의 갱신 거절의 의사표시를 내용증명으로 할 때는 계약기간 종료일로부터 2개월 전까지 임대인에게 배달이 완료될 수 있도록 미리 준비해야합니다.

(예시 – 갱신거절 의사표시 추가)
1. 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 이영희(900401-2020202)와 사이에 김철수 소유의 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

2. 임차인 이영희는 위 1.항의 임대차계약에 대한 갱신을 거절합니다.

갱신거절의 의사표시와 함께 처음 계약시에 정한 계약종료일을 함께 표시해도 좋습니다.

(예시 – 갱신거절 의사표시 + 계약종료일 표시 추가)
1. 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 이영희(900401-2020202)와 사이에 김철수 소유의 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

2. 임차인 이영희는 위 1.항의 임대차계약에 대한 갱신을 거절합니다. 따라서 위 1.항의 임대차계약은 2022년 12월 31일에 만료됩니다.

② 묵시적 갱신된 임대차계약 해지

임대인과 임차인이 모두 갱신거절의 의사표시를 하지 않으면 임대차계약은 동일한 조건으로 다시 임대차한 것과 같은 효력이 발생합니다.^{(주택임대차보호법 제6조 제1항)} 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 임차인은 묵시적 갱신된 임대차계약에 대해서는 계약기간과 상관 없이 언제든지 해지통지를 할 수 있고, 임대인이 해지통지를 수령한 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지됩니다.^{(주택임대차보호법 제6조의2)}

묵시적 갱신된 임대차계약을 해지하려는 경우 해지의 의사표시를 적어야 합니다. 그리고 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 사실을 함께 표시해 주면 의미가 보다 명확해집니다.

(예시 – 묵시적 갱신 사실 + 해지의 의사표시 추가)
1. 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 이영희(900401-2020202)와 사이에 김철수 소유의 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

2. 위 1.항의 임대차계약은 2023년 1월 1일경에 묵시적으로 갱신되었는데, 임차인 이영희는 묵시적 갱신된 임대차계약을 해지합니다.

해지통지를 수령한 날로부터 3개월이 지난 날에 계약이 만료된다는 사실을 추가해주어도 좋습니다.

(예시 – 묵시적 갱신 사실 + 해지의 의사표시 추가)
1. 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 이영희(900401-2020202)와 사이에 김철수 소유의 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

2. 위 1.항의 임대차계약은 2023년 1월 1일경에 묵시적으로 갱신되었는데, 임차인 이영희는 묵시적 갱신된 임대차계약을 해지합니다. 참고로, 임대인이 해지통지를 수령한 날로부터 3개월이 지난 날에 임대차계약이 해지됨을 알려드립니다.

(3) 계약종료시 보증금 반환 준비를 요청하는 내용 추가

선택적으로 임대차계약 종료일에 보증금 반환을 위한 준비를 해달라는 말을 추가해도 좋습니다.

(예시 – 보증금 반환 준비 요청 추가)
1. 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 이영희(900401-2020202)와 사이에 김철수 소유의 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

2. 위 1.항의 임대차계약은 2023년 1월 1일경에 묵시적으로 갱신되었는데, 임차인 이영희는 묵시적 갱신된 임대차계약을 해지합니다.

3. 임대차계약이 종료되는 날에 보증금 반환 등을 준비해 주시기 바랍니다.

(4) 특별히 손해가 발생할 수 있는 사정 추가

임대차계약이 해지되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 일도 발생합니다. 임차인 입장에서는 이사를 가지 못하게 되고, 새로 계약한 임대차계약이나 매매계약을 불이행하게 되면서 손해배상의무를 부담하게 될 우려도 있습니다. 이러한 사정을 내용증명에 추가하면, 향후 발생할 수 있는 분쟁에 유리하게 작용할 수도 있습니다.

다만 이 부분은 실제 사안에 따라서 다르게 작용할 수 있고, 아래는 하나의 작성 예시에 불과하므로, 만약 분쟁이 예상된다면 변호사의 자문을 얻어서 내용증명을 작성하시길 권합니다.

(예시 – 보증금 미반환시 손해배상책임 발생 가능성 주의 문구 추가)
1. 김철수(700501-1010101)는 2019년 12월 27일 이영희(900401-2020202)와 사이에 김철수 소유의 서울 강서구 화곡동 100-100 스타빌라 301호 60㎡에 관하여 임대차기간 2021년 1월 1일부터 2년, 보증금 2억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

2. 임차인 이영희는 위 1.항의 임대차계약에 대한 갱신을 거절합니다. 따라서 위 1.항의 임대차계약은 2022년 12월 31일에 만료됩니다.

3. 임대차계약이 종료되는 날에 보증금 반환 등을 준비해 주시기 바랍니다.

4. 임차인 이영희는 위 1.항의 임대차계약 종료 후 이사가기 위해서 2022년 10월 1일 박수진과 사이에 서울 강동구 천호동 100-100 문빌라 501호 90㎡에 관하여 계약기간 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지, 보증금 3억원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고 그 무렵 계약금 3,000만원을 지급하였습니다. 만일 위 1.항의 임대차계약 종료일에 보증금이 정상적으로 반환되지 않을 경우 임차인 이영희는 박수진과의 계약불이행으로 손해배상의무를 부담하게 될 수 있고, 임대인 김철수는 이에 대한 손해배상책임을 부담할 가능성이 있으므로 유의하시기 바랍니다.

첨부 : 2022년 10월 1일자 천호동 임대차계약서 사본 1부.

내용증명 발송 방법 – 우체국 방문, 인터넷

작성한 내용증명을 3부(발송인용 1부, 우체국 보관용 1부, 발송용 1부) 준비해서 우체국에 방문하면 발송할 수 있습니다.

또는 인터넷 우체국에서도 내용증명을 발송할 수 있습니다. 우체국 내용증명 사이트에 접속해서 프로그램 설치 후 내용을 입력하면 됩니다.

1. 필수적인 부분은 아닙니다. 이하에서도 ‘좋습니다’라고 표현하는 부분은 필수적인 내용은 아닙니다.