[상가] 약국 독점영업권 준대서 분양받았는데⋯ “경쟁 약국 영업금지 못 한다” 판결

분양계약서에 ‘약국 독점영업권’을 보장받기로 하고 상가를 분양받았지만, 경쟁 약국에 대한 영업금지 청구가 기각된 사례를 소개합니다. 분양계약서는 물론 관리규약에서도 독점 영업권을 보장한다고 했지만, 경쟁 약국에 대한 소송에서 패소하고 말았습니다.

쟁점 – 분양계약서 및 관리규약상 약국 독점영업권 효력

(1) 김해시 B병원 빌딩 1층 상가 분양

2008년경 신축된 김해시 B병원 빌딩은 1층부터 8층까지 총 15개의 점포로 구분되어 있습니다. 편의상 분쟁 점포를 101호, 102호라 하겠습니다.

① 2008년: 101호 분양

2008년 10월, 101호가 분양됩니다. 101호는 편의점 등으로 이용됐습니다.

② 2009년: 102호 분양 – ‘약국 독점영업권’ 보장

2009년 4월, 102호가 분양됐고, 다음달엔 ‘약국’이 개설됐습니다.

2010년 1월경 102호 분양계약서에 ‘약국 독점영업권’을 보장한다는 내용을 추가했고, 공증인가 법무법인에서 인증도 받았습니다.

(2) 2019년: 관리규약 제정 – ‘102호 약국 독점영업권’ 보장

2019년 9월경에는 B병원 건물에 ‘집합건물 관리규약’이 제정됩니다. 관리규약 제정은 총 15개 구분점포 중 13개를 가지고 있는 B병원 측이 주도했습니다.

관리규약에는 ‘102호의 약국 독점영업권’을 보장한다는 내용이 포함됐습니다.

(3) 2019년: 101호 매매 및 임대, 약국 개설

2019년 8월경 101호 소유자가 한 번 바뀝니다. 새로운 소유자는 2019년 10월경에 101호를 임대 했습니다.

101호 임차인은 2019년 11월경 ‘약국’을 개설하여 운영합니다.

(4) 102호 약국, “분양계약 및 관리규약상 약국 독점영업권 보장받았어” 주장

102호 약국은 ① 분양계약서 및 ② 관리규약에 근거해서 약국 독점영업권을 보장받았기 때문에 101호는 약국을 운영할 수 없다면서 소송을 제기했습니다.

101호 약국의 영업금지는 물론 조제료 수익에 대한 손해배상도 요구했습니다.

(5) 101호 약국, “102호보다 먼저 분양받았고, 관리규약 동의 안 했어” 반박

101호 약국은 ① 102호 분양계약서는 101호가 분양되기 전에 작성된 것이고, ② 관리규약 제정에 동의하지 않았다고 반박했습니다.

판결 – 101호 약국 영업금지 못 해

부산고등법원 창원제1민사부1는 101호 약국의 손을 들어줬습니다. 구체적인 판결 이유는 아래와 같습니다.

(1) 분양계약: 101호 분양할 때 영업제한 의무 없었어

101호 분양계약서에는 영업제한에 대한 내용이 없었습니다. 그런데 101호가 분양된 이후에 102호가 분양되었기 때문에 101호는 102호 분양계약서에 약국 독점영업권이 보장되어 있다는 사실을 알 수 없었을 것입니다.

따라서 101호가 102호의 약국 독점영업권에 관하여 동의하고 수인하였다거나, 102호의 분양계약서 내용을 알고 있었다고 볼 수도 없습니다(증거 없음).

결국 102호는 분양계약서를 근거로 101호에게 약국 영업금지를 청구할 수 없습니다.

(2) 관리규약: 구분소유자 4분의 3 이상 동의 필요 → 부족해

집합건물 관리규약을 제정하기 위해서는 ‘구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상’의 찬성이 필요합니다.(집한건물법 제29조 제1항)

관리규약을 제정한 B병원은 구분점포 13개를 가지고 있고, 소유면적 기준으로 결정되는 의결권을 96% 넘게 가지고 있습니다. 따라서 의결권의 4분의 3 이상의 찬성 요건은 충족됩니다.

하지만 B병원 건물의 구분소유자는 ① B병원, ② 101호, ③ 102호로 총 3명이므로, 구분소유자의 4분의 3 이상의 찬성 요건을 위해서는 구분소유자 3명 모두의 동의가 필요합니다. 그런데 101호는 관리규약 제정에 동의하지 않았으므로 요건이 충족되지 않습니다.

그렇다면 관리규약 제정은 유효하게 설정, 제정되었다고 볼 수 없습니다. 결국 102호는 관리규약을 근거로 한 약국 영업금지도 청구할 수 없습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

노트 – 분양계약서, 관리규약만 믿었다간 낭패

이전 글2들에서 살펴봤듯이, 분양계약서나 관리규약이 상가의 구분소유자들에게 효력을 가지려면 단체적 질서에 편입되는 과정이 필요합니다.

따라서 ‘분양계약서’나 ‘관리규약’에서 독점영업권을 보장하고 있다고 해서 무조건 영업제한 또는 경업금지 의무를 주장할 수 있는 것은 아닙니다.

  1. 재판장 김관용 판사
  2. [집합상가] “업종 지정 없이 후분양 받은 점포, 이미 지정된 ‘약국’ 영업 못 한다” 판결

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