[부동산분석] 서울 아파트 공급 부족의 현실 (향후 23년간 서울 아파트 공급이 부족한 이유)

세종시의 아파트 거주 세대수 비율은 2021년 12월을 정점으로 정체하고 있습니다. 서울시의 아파트 거주 세대수 비율이 세종시 수준에 이르려면 앞으로 23년 이상 필요한 것으로 계산됩니다.

요약

세대수 대비 아파트수를 비교하는 방법으로 서울의 아파트 공급 현황과 전망을 알아봅니다.

세종시는 처음부터 아파트 공급을 계획하여 설계된 도시로, 아파트 공급이 많은 곳입니다. 세종시의 아파트 거주 세대 비율^{(2인 이상 세대 기준)}은 2021년 12월 123.5%를 정점으로 2023년 9월에는 122.5%로 증가하지 않고 있습니다. 이를 근거로, 아파트 거주 세대 비율^{(2인 이상 세대 기준)} 120%를 아파트 수요가 충분한 수준이라고 가정합니다.

서울시의 경우 아파트 거주 세대 비율^{(2인 이상 세대 기준)}은 2015년 1월에 51.3%에서 2023년 9월 64.7%로 상승하였습니다. 세종시와 비교하면 여전히 상당히 낮은 수준입니다.

지난 8년여간 서울시의 아파트 거주 세대 비율^{(2인 이상 세대 기준)}이 상승한 속도를 고려하여 계산해보면(지수함수 이용), 서울시의 아파트 거주 세대 비율^{(2인 이상 세대 기준)}이 120%에 이르기 위해서는 앞으로 23년 2개월이 필요합니다. 2046년 11월에 이르러서야 서울의 아파트 공급이 충분해지는 것입니다.

인구가 감소하는 추세에 들어섰다는 점을 고려하면 위 수치는 정확하지 않을 수 있습니다. 하지만 서울시의 인구는 이미 2015년 1월 이후 감소하는 추세에 있다는 사실이 계산에 고려되었고, 서울에는 더 이상 아파트를 공급할 빈 땅이 남아있지 않아서 앞으로 공급 속도는 더욱 느려질 가능성이 있음에도 ‘지수함수’를 이용해 계산하였습니다. 또한, 서울의 아파트 거주 세대 비율^{(2인 이상 세대 기준)}이 다른 도시 지역에 비해 상당히 낮은 수준이며, 서울은 일자리가 인구를 초과하는 지역으로 인구 유입 압력이 큰 지역이라는 점까지 고려하면, 적어도 단기간 내에 서울의 아파트 수요가 충족되기는 어려워 보입니다.

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[전국, 2023년 3월 기준] 아파트 거주 세대 비율 46%

2023년 3월, 우리나라의 ‘아파트’^{(공동주택관리법상 ‘의무관리대상 공동주택’을 말하며, 이하에서 같습니다)}가 1,100만 호가 넘었습니다. 같은 시기에, 집계된 총 세대수가 2,379만 세대인 점을 고려하면, 아파트에 거주하는 세대의 비율은 약 46%였습니다.

[전국, 2023년 3월, 2인 이상 세대 기준] 아파트 거주 세대 비율 78%

그리고 1인 세대를 제외한 2인 이상 세대의 수는 총 1,397만 세대이므로, 이를 기준으로 보면 약 78%가 아파트에 거주하고 있습니다.

1인 세대를 제외한 이유는, 이번 글에서 이용하는 ‘아파트’의 개념이 공동주택관리법상 ‘의무관리대상 공동주택’을 말하는데, ‘의무관리대상 공동주택’은 대부분 2인 이상 세대가 거주하는 주택이라는 점을 고려한 것입니다.

물론, 의무관리대상 공동주택에도 1인 세대가 거주하는 경우는 많을 것입니다. 하지만 의무관리대상 공동주택은 일정 규모 이상의 주택인 경우가 많고, 특히 1인 세대가 많이 거주하는 ‘오피스텔’이나 ‘빌라’는 제외되는 개념이라는 점을 고려할 때 ‘2인 이상 세대’를 기준으로 자료를 살펴보는 것이 보다 의미있겠다고 판단하였습니다.

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[지역간 분석] 서울 64% vs 서울 외 87%

그렇다면, ‘서울’과 ‘서울 외’의 지역으로 나누어서 자료를 살펴보겠습니다.

[서울, 2023년 9월, 2인 이상 세대 기준] 아파트 거주 세대 비율 64%

2023년 9월 기준으로, 서울의 아파트, 총세대, 2인 이상 세대는 아래 표와 같습니다.

지역	아파트(호)	총세대	2인 이상 세대	아파트 거주 세대 비율 (2인 이상 세대)(%)
서울	1,608,674	4,475,726	2,485,800	64.7

[경기도・6대 광역시・세종시, 2023년 9월, 2인 이상 세대 기준] 아파트 거주 세대 비율 87%

위와 같은 방법으로, 서울 이외에 경기도, 6대 광역시, 세종시의 아파트 거주 세대(2인 이상) 비율을 보면 아래 표와 같습니다.

지역	아파트(호)	총세대	2인 이상 세대	아파트 거주 세대 비율 (2인 이상 세대)(%)
경기도	3,259,863	5,969,573	3,737,108	87.2
부산	760,541	1,565,115	915,890	83.0
인천	674,450	1,344,029	826,448	81.6
대구	594,471	1,092,536	662,124	89.7
대전	352,033	680,653	388,351	90.6
광주	423,817	656,061	385,292	109.9*
울산	248,833	489,298	311,074	79.9
세종	128,435	160,479	104,771	122.5*
(계)	6,442,443	11,975,744	7,331,058	87.8

서울 외 주요 도시지역인 경기도, 6대 광역시, 세종시의 경우, 아파트 거주 세대 비율이 80% 이상인 것을 알 수 있습니다. 즉, 우리나라의 주요 도시지역에서 2인 이상 세대는 대부분 아파트에 거주하고 있습니다.

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[시계열 분석] 서울은 서울 외 지역에 비해 아파트 공급 속도가 느립니다.

상식적으로 아파트에 대한 수요가 가장 클 것 같은 지역이 ‘서울’입니다. 하지만 서울의 아파트 거주 세대 비율은 다른 지역에 비해 현저히 낮습니다.

수요가 큰 서울에 더 많은 아파트를 지으면 좋을 것입니다. 하지만 현실을 그렇지 못합니다.

흔히 ‘서울에는 더이상 빈 땅이 없다’고 합니다. 빈 땅이 없는 서울에 아파트를 공급하려면, 기존의 아파트를 새로 짓거나(재건축), 아파트가 아닌 지역을 개발해 아파트를 지어야 합니다(재개발).

그런데 이미 있는 주택을 허물고 새 주택을 짓는 일은 상당히 오랜 시간을 요합니다. 일반적으로 권리관계가 단순한 ‘재건축’이 ‘재개발’에 비해 쉽습니다. 하지만 상대적으로 쉬운 ‘재건축’도 기본계획수립, 정비계획수립, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 철거・착공・준공, 입주까지 “10년 안에 이루어지면 다행”이라는 말이 있습니다.¹ 반면에 ‘재개발’은 10년이 아니라 20년 이상 지나도 결실을 맺지 못하는 일이 허다합니다.

[서울, 2015년 1월 ~ 2023년 9월, 2인 이상 세대 기준] 아파트 거주 세대 비율 51% → 64%

2015년 1월부터 2023년 9월까지, 서울의 아파트 거주 세대 비율은 51%에서 64%로 상승하였습니다.

같은 기간, 서울의 인구는 1,010만 명에서 940만 명으로 줄었지만, 2인 이상 세대 수는 266만에서 248만으로 감소하였고, 아파트는 137만 호에서 160만 호로 증가한 결과입니다.

[전국, 2015년 1월 ~ 2023년 9월, 2인 이상 세대 기준] 아파트 거주 세대 비율 추이 비교

2인 이상 세대수와 아파트 호 수의 비율을 전국으로 비교해 보면 아래 차트와 같습니다. 세종과 광주가 높은 공급 비율을, 서울은 가장 낮은 비율을 보입니다. 2015년 1월부터 2023년 9월까지 전국적으로 아파트 거주 비율은 계속 상승하고 있지만, 그 순위는 크게 변하지 않고 있습니다.

아파트 수요가 가장 높을 것 같은 대도시 ‘서울’은 오히려 가장 낮은 아파트 거주 비율을 보이고 있고, 신도시로 조성된 ‘세종시’는 가장 높은 아파트 거주 비율을 보이고 있습니다.

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[노트] 서울의 아파트 공급 부족은 구조적으로 단기간에 해결하기 어려운 문제로 보입니다.

서울은 아파트 공급이 가장 부족하면서, 공급 속도도 느립니다.

위 [차트2]에서 살펴보았듯이 서울은 우리나라 주요 도시권 중에서 아파트 공급이 가장 부족한 도시입니다.

그런데 아파트 공급 속도 또한 더딘 곳이 서울입니다.

위 [차트2]의 ‘기울기’는 아파트 거주 세대의 비율이 증가하는 속도를 의미합니다. 이 기울기를 통해 각 지역의 아파트가 공급되는 속도를 가늠해볼 수 있습니다. 그런데 서울의 경우 아파트 거주 비율이 가장 낮음에도 불구하고 그 기울기도 낮은 편에 속합니다.

도시	2015. 01. 아파트 거주 세대 비율	2023. 09. 아파트 거주 세대 비율	증가율
서울	51.3	64.7	26.0
경기	68.3	87.2	27.6
부산	59.9	83.0	38.4
인천	61.3	81.6	32.9
대구	65.2	89.7	37.5
대전	73.6	90.6	23.0
광주	86.4	109.9	27.2
울산	61.9	79.9	29.0
세종	101.4	122.5	20.8

서울의 아파트 거주 세대 비율(2인 세대 이상)은 세종시와 대전시 다음으로 느리게 증가한 사실을 알 수 있습니다. 사실상 아파트 단지로 개발된 세종시와, 세종시 개발의 영향권에 있는 대전을 제외하면, 서울은 가장 낮은 증가율을 보이고 있습니다.

현재 공급 추세를 이어갈 때 서울의 아파트 거주 비율이 세종시와 같아지려면 23년이 소요됩니다.

우리 국민의 아파트 거주 수요는, 아파트 거주 세대 비율^{(2인 세대 이상)}이 120%를 넘어야 충족될 것으로 보입니다.

세종시의 아파트 거주 세대 비율^{(2인 세대 이상)}은 123.5%(2021년 12월)를 정점으로 횡보하다 122.5%(2023년 9월)에 머무르고 있습니다. 세종시가 새로 건설된 계획도시로 아파트 위주로 공급되었다는 점을 고려하더라도, 2인 이상 세대 기준으로 아파트 거주 세대 비율이 120% 수준에서 더 오르지 않고 있는 것입니다.

참고로, 같은 기간 1인 세대까지 포함한 ‘전 세대’를 기준으로 세종시의 아파트 거주 세대 비율은 80.4%(2021년 12월)에서 80.0%(2023년 9월)으로 계산됩니다. 즉, 전 세대를 기준으로 하면 아파트 거주 세대 비율이 80%를 상단으로 정체되고 있는 것입니다.

아파트가 아닌 주택에 거주하려는 수요도 분명히 존재할 것이라는 점에서, 세종시의 아파트 거주 세대 비율이 우리 국민의 아파트 거주 수요를 만족시키는 수준이라고 가정해볼 수 있습니다.²

현재 공급 추세를 고려하면, 서울의 아파트 거주 세대 비율^{(2인 세대 이상)}이 120%를 넘어서기 위해서 소요되는 기간은 278개월입니다.

서울의 아파트 거주 세대 비율^{(2인 이상 세대)}은 2015년 1월부터 2023년 9월까지 약 26% 상승했습니다. 104개월 동안 26%가 상승한 것입니다.

위 추세가 계속된다면, 약 278개월^{(23년 2개월)} 후에 서울의 아파트 거주 세대 비율^{(2인 세대 이상)}이 120%를 넘어서게 됩니다.^{(지수함수를 이용해 계산한 것입니다)} 이는 대략 2046년 11월의 일입니다.

물론 앞으로 인구가 급격하게 감소하는 등 영향으로 현재와는 다른 추세를 보일 수는 있습니다. 하지만, 서울의 인구는 이미 2015년 이해로 계속 감소해온 점이 데이터에 고려되었고, 서울에 아파트 공급이 점점 더 어려워질 것임에도 불구하고 ‘지수함수’를 이용한 계산이어서 보수적인 가정을 하였다는 점, 우리나라의 인구가 감소해도 서울 및 수도권으로 몰리는 거주 수요는 한동안 계속될 전망이라는 점 등을 고려하면, 단기간 내에 서울의 아파트 수요가 해소되기는 어려울 것만은 분명해 보입니다.

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1. 그나마 사업이 본격적으로 추진되고 나서의 이야기로, 풍문으로 재건축 이야기가 나오기 시작하는 때부터 따져보면 20년이 훌쩍 넘게 소요되는 경우도 많습니다.
2. 적어도 서울의 아파트 수요가 세종의 아파트 수요보다 낮지는 않을 것이라는 점에 동의한다면, 이러한 가정에도 동의할 수 있을 것입니다.