[임대차] 부동산 인도, 보증금 반환 지연으로 인한 손해배상…후속 계약 위약금 물게 됐다면

임대차계약이 종료하면 임대인은 보증금을, 임차인은 부동산을 반환할 의무를 가집니다. 임대차계약에 의한 의무입니다. 이런 의무를 위반할 경우 계약위반 또는 불법행위에 의한 손해배상책임을 부담할 수 있습니다. 만약 기존 임대차계약의 종료를 예상하고, 후속 임대차계약 또는 매매계약을 체결하였다면 특별손해가 문제될 수도 있습니다.

임대차계약 종료시에 생기는 손해배상책임 문제

임대차계약 만료시에 임대인은 새로운 임차인을 구해서 임대차계약을 체결하려 합니다. 임대용 부동산을 공실로 두면 임대인 입장에서는 하루하루가 손해이기 때문입니다. 반대로 임차인 입장에서는 보증금을 제때 돌려받지 못하면 새로운 집으로 이사가는 데에 차질이 생길 수 있고, 보증금은 적게는 수백만원에서 많게는 억단위 돈이기 때문에 늦게 돌려받는 기간 만큼 손해가 됩니다.

부동산이나 보증금이 제때 반환되지 않으면 손해배상 문제로 이어지지만, 일반적으로 임대차계약에서 임대인의 보증금 반환과 임차인의 부동산 인도는 상호 동시에 이행하고 한쪽이 불이행하면 상대방도 불이행하는 것이 일반적이기 때문에 반환의무 지연에 따른 책임이 따로 발생하지 않는 경우가 많습니다.¹

하지만 임대차계약 종료 이후를 대비해서 임대인이 새로운 임차인을 구해 이미 임대차계약을 체결하고 계약금을 받았거나, 임차인이 이사갈 집에 대한 임대차계약이나 매매계약을 이미 체결하였다면 상황이 달라집니다. 새로 체결한 임대차계약이나 매매계약을 제대로 이행하지 못하게 되어서 위약금 등 손해가 발생할 수 있기 때문에, 반환의무 지연에 따른 책임과 별도로 추가적인 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.

통상손해와 특별손해 구분

민법상 손해배상책임은 채무불이행 또는 불법행위로 인하여 당연히 발생할 것으로 예상되는 손해(‘통상손해’)와 특별한 사정이 추가되어서 발생하는 손해(‘특별손해’)를 구분합니다. 통상손해는 채무불이행자 또는 불법행위자에게 당연히 책임을 물을 수 있는 것이지만, 특별손해는 ‘추가된 특별한 사정’이 없었다면 발생하지 않았을 손해이므로 당연히 책임을 물을 수는 없을 것입니다.

채무불이행으로 인한 손해배상과 관련해서는 민법에서 통상손해와 특별손해를 구분하여서 정하고 있는데, 민법 제393조 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 규정하고 있고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다. 제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말합니다.^{(대법원 2019. 4. 3. 선고 2018다286550 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다66904 판결 등 참조)}

불법행위로 인한 손해배상과 관련해서는 민법에서 통상손해와 특별손해를 구분해서 정하고 있지는 않지만, 불법행위의 직접적 대상에 대한 손해가 아닌 간접적 손해는 특별한 사정으로 인한 손해로서 가해자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 것이라고 인정되는 경우에만 배상책임이 있다고 보는 것이 대법원 판례의 입장입니다.^{(대법원 1996. 1. 26. 선고 94다5472 판결 참조)}

즉, 통상손해와 특별손해의 구분은 채무불이행으로 인한 손해배상과 불법행위로 인한 손해배상에 모두 적용되는 법리라고 할 수 있습니다. 특별손해는 그 채무불이행자 또는 불법행위자가 특별한 사정이 있다는 사실을 알았거나 알 수 있었다면 특별손해로 인한 손해까지 배상할 의무가 있다고 보는 것이 대법원 판례입니다.^{(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다23598 판결, 대법원 1994. 11. 11. 선고 94다22446 판결 등 참조)}

임대차계약 종료시 발생할 수 있는 특별손해

다시 임대차계약의 문제로 돌아와 보겠습니다. 임대차계약 종료시에 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 임차인이 부동산을 반환하지 않으면 계약을 위반한 것 즉, 계약불이행이 됩니다. 여기서 만일 임대인이 임대차계약 종료 이후를 대비해서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하였거나 혹은 아예 주택을 매도하기 위한 매매계약을 체결하였다면 임대인의 개인적인 특별한 사정이 됩니다. 임대차계약이 종료한다고 해서 임대인이 반드시 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하거나 임대주택을 매도하는 것은 아니기 때문입니다. 반대로 임차인이 임대차계약 종료시에 보증금을 돌려받을 것을 예상하고 새로운 집을 구해 임대차계약 또는 매매계약을 체결한 경우도 임차인의 특별한 사정이 될 것입니다.²

따라서 임차인의 (기존의) 임대차계약불이행으로 인하여서 임대인이나 임차인이 미리 체결한 새로운 임대차계약이나 매매계약을 이행하지 못하게 돼서 위약금을 물어주었다면, 여기서 위약금은 특별한 사정으로 인한 손해 즉, 특별손해에 해당하고, 상대방이 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 특별손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

구체적인 예시① – 임대인이 새로운 임차인을 구해 임대차계약을 체결하고 계약금을 받은 경우

임대인A가 임대사업용으로 운용하는 임대주택을 가지고 있습니다. 임대인A는 2012년 1월 3일 임차인B와 사이에 임대주택에 관하여 보증금 5,000만원, 월세 250만원, 임대차기간 2012년 1월 3일부터 2015년 1월 2일까지로 정하여서 임대차계약을 체결하였습니다(“제1차 임대차계약”).

임대인A는 제1차 임대차계약 종료 1개월 이전인 2014년 11월 3일 임차인B에게 임대차기간이 2015년 1월 3일 만료되니 그에 관련된 준비를 해달라는 내용으로 내용증명우편을 보냈습니다. 그런데도 임차인B가 별다른 반응이 없자, 임대인A는 2014년 12월 16일에 새로운 임차인C와 임대주택에 관하여 보증금 8,000만원, 월세 500만원, 임대차기간 2015년 1월 4일부터 2017년 1월 3일까지로 정하여서 임대차계약을 체결하였습니다(“제2차 임대차계약”). 그리고 임대인A는 다음날인 2014년 12월 17일에 임차인B에게 제2차 임대차계약을 체결한 사실을 알렸습니다.

그런데 임차인B는 2015년 1월 2일이 지나서도 임대주택에서 나가지 않았고, 결국 임차인C는 제2차 임대차계약을 해지하였습니다. 임대인A는 제2차 임대차계약을 위반한 것이 되었기 때문에 임차인C에게 지급받은 계약금 800만원에 손해배상금 800만원을 합한 1,600만원을 지급했습니다.

임대인A가 임차인C에게 지급한 손해배상금(위약금) 800만원은 임차인B의 채무불이행으로 인한 손해배상에 있어서 특별손해가 됩니다. 그리고 제2차 임대차계약과 제1차 임대차계약의 월세 차액인 ‘250만원/월’도 특별손해가 될 수 있습니다.

그런데 임대인A는 임차인B에게 제2차 임대차계약을 체결했다는 사실을 알렸기 때문에 임차인B는 특별손해의 발생 가능성을 알았거나 알 수 있었다고 인정됩니다. 결국 임차인B는 임대인A에게 800만원 및 월세 차액을 손해배상할 의무가 있습니다.^{(부산지방법원 동부지원 2017. 8. 10. 선고 2015가단216279 판결 참조함)}

구체적인 예시② – 임대인이 임대주택 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 경우

위 예시①에서 임대인A가 제1차 임대차계약 종료 시점에 맞춰서 임대주택을 팔기 위해서 매수인D와 매매계약을 체결하였다고 해보겠습니다.

이 경우에도 임대인A가 매매계약 체결하였고 임차인B가 임대주택을 반환하지 않으면 매매계약을 제대로 이행하지 못하게 되어서 손해가 발생할 수 있다는 사정을 미리 통지했다면, 임대인A는 매수인D에게 계약금의 배액을 반환하여서 발생한 손해를 특별손해로 청구할 수 있습니다.^{(서울고등법원 2019. 1. 18. 선고 2018나2014616(본소), 2018나2014630(반소) 판결 참조함)}

구체적인 예시③ – 임대인이 후속 임대차계약을 체결하고 계약금을 받았지만 기존 임차인에게 알리지는 않은 경우

만약 위 예시①에서 임대인A가 제2차 임대차계약을 체결하고 임차인B에게 알리지 않았다면 임대인A는 제2차 임대차계약 위반으로 임차인C에게 위약금 800만원을 지급하였더라도 임차인B에게 손해배상을 청구하기 어려울 수 있습니다.

임대인A가 임차인C에게 위약금 800만원을 지급한 것은 제2차 임대차계약을 첼결하였다는 특별한 사정으로 인한 것인데, 임차인B가 그 사실을 알았거나 알 수 있었다고 할 수 없기 때문입니다.^{(창원지방법원 2020. 6. 12. 선고 2019나61530 판결 참조함)}

이 경우에, 임대인A가 임대사업자라거나, 임대주택이 당연히 임대용으로 사용될 것으로 예상되는 오피스텔이나 대세대주택이었다면 사회통념상 상당한 수준의 보증금을 받고 다시 임차할 것이 예상된다고 볼 수도 있으므로 임차인B도 제2차 임대차계약을 알 수 있었다는 반론이 있을 수 있는데, 일견 타당하다고 생각합니다.

1. 임대인은 보증금을 계속 가지고 있고, 임차인도 부동산을 계속 사용하기 때문입니다. 계약위반의 책임을 물으려면 자기의 의무를 제공해야 하는데, 임대차계약에서는 부동산의 점유와 보증금은 서로 담보와 같이 기능하기 때문에 한쪽이 반환 의무를 불이행하면 그 상대방도 자기 의무를 이행하지 않는 것이 일반적입니다.
2. 참고로, 임대차계약이 종료된 때에 임대목적부동산을 반환하거나 보증금을 반환하는 것은 계약상 의무이고 정상적인 상황에서 반드시 발생할 일이기 때문에 특별한 사정이라고 할 수 없을 것입니다.