주택임대차보호법이 2020년 7월 31일 개정되면서 임차인의 계약갱신요구 제도가 도입되었습니다. 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 기간에 대해서 알아보겠습니다.
임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 거절 사유
계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 권한을 말합니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제1항) 임대인은 임차인의 갱신요구가 있으면 법률에 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다.
임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 대표적인 이유는 ‘실거주’입니다. 임대인이 직접 거주하려는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
임대인의 계약갱신 거절 기간
주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 정하고 있지만, 임대인이 거절하려는 경우에 대해서는 거절사유만 정하고 있습니다. 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절하기 위해서는 언제까지 거절해야 하는지 구체적으로 정하지 않고 있는 것입니다.
그런데 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 ‘제6조에도 불구하고’라고 규정되어 있어서, 새로 도입된 임차인의 계약갱신요구권은 기존의 주택임대차계약 자동갱신 제도에 대한 예외로서 임대인이 갱신거절을 하지 못하는 경우를 정한 것으로 이해됩니다. 그렇다면 임대인의 갱신거절은 자동갱신에 관한 규정인 제6조 제1항에 따름이 타당할 것입니다.
따라서 임대인의 계약갱신 거절은 임차인의 계약갱신요구가 있는 경우에도 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라서 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’ 할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
실거주를 이유로 한 계약갱신 거절
임대인이나 임대인의 직계존속 또는 직계비속이 실거주하려는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
최근 대법원은 임대차기간이 끝나기 6개월 이전에 이미 임대인이 임대주택을 매도한 경우에 임대인 지위를 승계한 매수인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절하는 것도 가능하다고 판결하였습니다.(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결) 임대주택의 매수인은 임대인 지위도 승계한다는 것이 대법원의 확고한 법리인데 기존 법리에 따른 판단으로 보입니다.
갱신기간 중에 임대주택이 매매된 경우
그런데 임차인의 갱신요구기간(‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’)이 4개월이나 되기 때문에 그 사이에 임대주택이 매매될 가능성도 충분합니다. 그렇다면 만약 임대인이 갱신거절 기간 도중에 임대주택을 매도한 경우에는 어떻게 될지는 의문입니다.
원래 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간’은 임대인의 갱신거절 기간이었습니다. 따라서 그 기간에 임대주택을 매수하고 임대인 지위를 승계한 자도 갱신거절을 할 수 있었을 것입니다. 그런데 임차인의 갱신요구가 가능해지면서, 임차인이 갱신요구를 한 상태에서 임대인이 임대주택을 매도한 경우 임대인 지위를 승계한 매수인이 실거주를 위해서 갱신거절을 할 수 있는지 문제될 소지가 있습니다.
그런데 임대인의 갱신거절은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간’ 이내에만 하면 되는 것이므로, 임차인의 갱신요구가 있은 후에 임대주택을 매수한 자도 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간’ 이내라면 임대인 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 있다고 봄이 타당합니다.1
물론, 임차인이 갱신요구를 하였고 임대인이 갱신을 ‘승낙’해서 합의에 의한 갱신계약이 성립한 경우라면 그 이후에 임대주택을 매수한 자는 갱신거절을 할 수 없을 것입니다. 또한, 임차인의 갱신요구권은 정책적인 목적을 가지고 도입된 제도이니 만큼 구체적인 대법원 판례가 나오기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 안전하겠습니다.
이 문제에 대해서는 아직 구체적인 대법원 판례는 확인되지 않습니다. 이후 대법원 판결이 확인되면 업데이트 하겠습니다.